Le constat d’état d’amiante est-il obligatoire ?

L’application du décret n° 2002-839 du 03 mai 2002 applicable au 1er septembre 2002 lors de ventes ou d’achats d’immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 rend obligatoire l'établissement d'un constat d'amiante pour toute vente.

Retour au menu principal

Quelles sont mes obligations en tant que vendeur ?

A compter de la date d'entrée en vigueur de l'arrêté préfectoral de zonage, le 1er janvier 2003 pour le département de l'Eure, vous êtes tenu d'annexer au contrat, réalisant la vente de tout ou partie d'un immeuble affecté à l'habitation et construit avant le Ier janvier 1948, un état des risques d'accessibilité au plomb, datant de moins d'un an.
En cas de non respect de cette obligation, vous ne pourrez pas être exonéré de la garantie des vices cachés.
Si le rapport révèle une concentration en plomb supérieure au seuil réglementaire, une note d'information sur le risque lié au plomb, prévue par les textes, sera communiquée à l'acquéreur.
Par ailleurs, si le rapport révèle une concentration en plomb supérieure au seuil réglementaire, et concerne des revêtements dégradés, vous devrez transmettre le rapport à la Préfecture de votre département.
Par ailleurs, si des personnes, occupants ou professionnels du bâtiment, sont soumis à une pollution par le plomb du fait de l'absence d'information sur le risque (absence d'état des risques ou non communication de cet état), votre responsabilité pénale peut être engagée pour mise en danger de la vie d'autrui (article 223-1 du nouveau code pénal).

Retour au menu principal

A quel moment, dois-je transmettre mon état des risques d'accessibilité au plomb à la préfecture ?

La transmission doit intervenir tout juste après la vente et comporter au moins les coordonnées du technicien qui a réalisé l'état des risques d'accessibilité au plomb, ainsi que les coordonnées de l'acquéreur.

Retour au menu principal

Quelles sont mes obligations en tant qu'acquéreur ?

Je m'assure préalablement qu'un état des risques d'accessibilité au plomb est annexé à l'acte de vente et que cet état a été établi depuis moins d'un an à la date de la signature.
Si le rapport révèle une concentration en plomb supérieure au seuil réglementaire, je serais tenu de communiquer la note d'information prévue par les textes, aux éventuels occupants du bien et à toute personne morale ou physique susceptible d'y effectuer des travaux.
Par ailleurs, si des personnes, occupants ou professionnels du bâtiment, sont soumis à une pollution par le plomb du fait de l'absence d'information sur le risque (absence d'état des risques ou non communication de cet état), ma responsabilité pénale peut être engagée pour mise en danger de la vie d'autrui (article 223-1 du nouveau code pénal).

Retour au menu principal

L'état des risques d'accessibilité au plomb doit-il porter sur les parties communes ou uniquement sur les parties privatives, quand le bien vendu est en lot de copropriété ?

La loi prévoit qu'un état des risques d'accessibilité au plomb doit être annexé à tout contrat de vente d'un logement construit avant 1948 et compris dans une zone à risque d'exposition au plomb, mais ne prévoit pas que le propriétaire d'un logement construit avant 1948 et compris dans une zone à risque d'exposition au plomb doit effectuer un état des risques d'accessibilité au plomb avant la vente.
Pour pouvoir annexer un état des risques d'accessibilité au plomb portant sur les parties privatives au contrat de vente du logement, il est de la seule responsabilité du propriétaire d'effectuer cet état des risques d'accessibilité au plomb avant la vente.
Pour pouvoir annexer un état des risques d'accessibilité au plomb portant sur les parties communes au contrat de vente du logement, il est de la responsabilité du syndicat des copropriétaires de réaliser cet état des risques d'accessibilité au plomb. Or, le propriétaire vendeur ne peut pas obliger les autres copropriétaires à effectuer cet état des risques d'accessibilité au plomb, car il est en régime d'indivision avec eux.
En revanche, les syndics ont une obligation de conseil auprès du syndicat de copropriété : à ce titre, il est de leur devoir, et sous leur responsabilité, de conseiller les copropriétaires de réaliser un état des risques d'accessibilité au plomb sur les parties communes, en invoquant le problème sanitaire lié à la présence de peintures au plomb dégradées et de le tenir à jour régulièrement (normalement tous les ans).

Retour au menu principal

La non réalisation d'un état des risques d'accessibilité au plomb en parties privatives et/ou en parties communes peut-elle empêcher la vente d'un logement dans un immeuble en copropriété construit avant 1948 et situé dans une zone à risque d'exposition au plomb ?

L'absence d'état des risques d'accessibilité au plomb réalisé sur les parties privatives et/ou sur les parties communes en annexe d'un contrat de vente n'empêche pas la vente du logement. Par contre, le propriétaire vendeur ne pourra pas être exonéré de la garantie des vices cachés de ce fait. La survenue ultérieure d'un cas de saturnisme lié aux peintures au plomb des parties privatives pourrait engager sa responsabilité. La survenue ultérieure d'un cas de saturnisme lié aux peintures au plomb des parties communes engagerait la responsabilité du syndicat des copropriétaires et celle du syndic, le cas échéant, si celui-ci n'a pas conseillé aux copropriétaires de réaliser un état des risques d'accessibilité au plomb en parties communes.

Retour au menu principal

Un état des risques d'accessibilité au plomb effectué dans un logement, qui mettrait en évidence l'absence de plomb, doit-il être mis à jour lors de sa revente plus d'un an après ?

La réponse juridique est oui, si le propriétaire vendeur veut s'exonérer de la garantie des vices cachés. En pratique, il n'encourt pas le risque de mise en cause ultérieure de la garantie des vices cachés, étant donné que l'interdiction de mise sur le marché et d'importation des peintures à base de plomb est en vigueur depuis 1993.

Retour au menu principal

Comment se passe un constat d’état parasitaire ?

Le constat s’effectue de la manière suivante :
Contrôle visuel
Sondages par poinçons
Bûchage superficiel de parties infestées de la charpente (si nécessaire)
Mesure d'humidité par humidimètre : Protimeter MMS ou Surveymaster SM
Stéthoscope, Endoscope vidéo (si utile).
Vous trouverez plus d’information dans la rubrique Etats Parasitaires.

Retour au menu principal

Y a-t-il démolition ?

Les circonstances nous amènent quelque fois à procéder à des « sondages destructeurs ». Ceux-ci ne sont réalisés qu’après établissement d’un ordre de mission signé du propriétaire des lieux.

Retour au menu principal

Combien de temps dure un constat ?

La durée d’un constat d’état parasitaire et d’amiante varie en fonction du bien à contrôler. Il faut compter un peu plus d’une heure pour une maison individuelle de type 5.

Retour au menu principal

Comment peut-on déceler la présence de désordres ?

Outre l’expérience du contrôleur, l’état général de la construction, la déformation des bois en œuvre, la présence d’humidité, le manque de ventilation, les vices de construction, les types de matériaux utilisés sont des facteurs à prendre en compte.

Retour au menu principal

Le constat d’état parasitaire est-il obligatoire en Bretagne ?

Le constat est obligatoire dans les départements ou les villes qui ont fait l’objet d’un arrêté préfectoral.
Il n’est pas obligatoire dans notre région, il est préconisé par la Chambre Syndicale des Notaires du Finistère.

Retour au menu principal

Quand pratiquer un Mesurage loi Carrez ?

Pour les appartements ou les maisons individuelles situées sur une copropriété de terrain (dite copropriété horizontale), le métrage de la loi Carrez est indispensable. Il détermine la surface habitable et autorise l'acheteur, qui constate un écart de plus de 5% entre la surface annoncée et celle réellement mesurée, à négoccier une remise du prix d'achat. A contrario, le vendeur ne peut exiger un supplément de prix si l'écart joue en sa faveur.

Retour au menu principal

Que comporte précisemment la garantie du vendeur à l'acheteur pour les vices cachés dans la vente ?

Les articles 1641 à 1649 du Code civil définissent les obligations du vendeur envers l'acquéreur et tout particulièrement la garantie des défauts de la chose vendue.

Article 1641 : le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Article 1642 : le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Article 1643 : le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait…

Retour au menu principal